La VEFA ? Un fonctionnement simple et beaucoup d’avantages !

La VEFA, c’est la Vente En Futur état d’Achèvement. Ce type de contrat très utilisé dans la vente d’appartements neufs est de plus en plus courant pour l’habitat individuel. Chez Toits de Province, la VEFA représente même plus de 50% des ventes. Ce procédé, bien souvent méconnu par le grand public, est une manière pourtant bien avantageuse de faire l’acquisition d’une maison neuve dans des communes attractives. La VEFA, mode d’emploi…

La VEFA permet d’acheter un bien sur plan alors qu’il est en cours de construction. La vente est conclue entre un acquéreur et le promoteur, Toits de Province Promotion. Pour Thierry Martinet, comme pour l’ensemble des technico-commerciaux de Toits de Province, la vente en futur état d’achèvement est un contrat de plus en plus souvent proposé. Mais le commercial doit régulièrement en expliquer le principe : « On construit et on vend après. C’est Toits de Province, promoteur, qui achète le terrain et qui dépose ensuite un permis de construire pour 10 maisons et au-delà. Quand le promoteur obtient le permis de construire, il peut démarrer la construction. Et c’est seulement à ce moment que la commercialisation commence. »

Le contrat de réservation, point de départ du projet d’achat

Quand on achète en VEFA, tout démarre avec un contrat de réservation : « Il n’y a ni contrat de construction, ni de compromis de vente. Le client fait sa demande de prêt avec cette réservation. Ce contrat de réservation peut être signé tout au long de la construction. Il mentionne un prix, des appels de fonds pendant la construction, les délais légaux pour la construction du bien et toutes les assurances d’une maison neuve. » Lorsqu’on achète en VEFA, on a exactement les mêmes garanties que pour un contrat de construction : garantie de parfait achèvement, biennale, décennale… A la signature de ce contrat de réservation, un dépôt de garantie doit être versé.
 

Officialisation de la vente et financement en cours de construction

Une fois le contrat de réservation conclu, il existe une condition suspensive, c’est celle du financement du bien par le client. Un délai de réflexion de 10 jours est également prévu. C’est l’acte authentique, établi devant notaire, qui par la suite signe le transfert de propriété du promoteur vers l’acquéreur et déclenche le paiement échelonné dans le temps : « A partir du moment où les clients ont leur financement, ils peuvent commencer à faire des déblocages de fonds pendant la construction. Parfois, des clients achètent à la fin de la construction et payent comptant sans faire d’appel de fonds. » L’acte authentique mentionne donc l’achat d’une maison et d’un terrain en copropriété avec l’acquisition de millièmes.

La remise des clés en toute tranquillité

Entre le contrat de réservation et la livraison de la maison, il faut compter environ une année. La livraison de la maison se déroule comme pour un achat dans le cadre d’un contrat de construction : « C’est une livraison classique. Nous changeons les barillets, basculons toutes les assurances, livrons la maison officiellement et le client prend possession des lieux avec les mêmes garanties. » Toits de Province livre toujours des maisons conformes au contrat de réservation avec des contrôles effectués avant la livraison : « On procède à un contrôle général. Comme pour un contrat de maison individuelle, nous faisons venir un contrôleur qui effectue une mesure de perméabilité qui doit être conforme à l’étude thermique et à la RT 2012. »
 

Tout est compris !

Et avec la VEFA, pas de mauvaises surprises en matière de coût ! Quand une maison est achetée 250 000 euros par exemple, cela comprend la maison et le terrain mais pas seulement : « Toutes les maisons sont clôturées, arborées, il y a les accès, et souvent le portail électrique commun. Les boîtes aux lettres sont posées. Extérieurement, tout est fait. C’est un terrain viabilisé. Les taxes de raccordement à l’égout ou encore les taxes locales d’équipement, tout est déjà compris dans le prix. » Pour Thierry Martinet, c’est la principale différence avec un contrat de construction : « Dans le cadre d’un contrat de construction, vous payez toutes les taxes en plus et elles ne sont pas toujours intégrées dans le plan de financement proposé par votre banquier. » Et face à ses clients, il rappelle aussi toujours l’avantage que représente la VEFA par rapport aux frais de notaire : « Ils sont à 2,5% au lieu de 8%. »

Des maisons non modifiables mais personnalisables

Les maisons sont commercialisées avec des plans qui ont déjà été acceptés et validés par la commune. Cela signifie que les maisons ne sont pas modifiables, ni sur le gros œuvre, ni intérieurement en raison notamment de la norme handicapée. Mais si les maisons ne sont pas modifiables au niveau des plans, Thierry Martinet précise bien que certains éléments peuvent être personnalisés. « Si la construction n’est pas trop avancée au moment de la réservation, l’acheteur peut encore faire des choix sur les revêtements de sols, sur les faïences et les meubles des sanitaires. Comme pour un appartement ! ». Quand la maison est livrée, les nouveaux propriétaires n’ont plus qu’à faire leur décoration, leur tapisserie pour s’approprier les lieux.
 

Une réponse à la pénurie de terrains

Aujourd’hui, trouver un terrain pour la construction d’une maison individuelle est devenu souvent compliqué. Les terrains se font rares, c’est pourquoi les constructeurs comme Toits de Province se tournent vers la VEFA pour satisfaire leurs clients. Mais évidemment, on ne s’improvise pas promoteur ! « Lorsque vous achetez un terrain pour y construire 15 ou 20 maisons, il faut avoir une structure capable de le supporter sur le plan financier car ça nous oblige à investir. » D’autant que les communes sont aujourd’hui très exigeantes. « Elles peuvent ainsi garder un œil sur ce qui va se faire. Elles choisissent la couleur des maisons, la densification… »

Un exemple de succès de VEFA en Isère

A Four (38), Thierry Martinet a vendu récemment 14 villas en VEFA. « Ce programme allait de la maison jumelée sur 200 m² de terrain jusqu’à des maisons plus grandes sur des terrains dont la superficie pouvait atteindre les 600 m². Il y a une mixité de maisons de façon à ce que ça convienne à tous les budgets. » Grâce à la construction de ce programme par Toits de Province, c’est tout un quartier qui a été créé : « Dans une zone qui était agricole, c’est toute une ZAC qui a été conçue avec des parcelles définies pour de l’habitat individuel mais aussi pour de l’habitat collectif. Des voiries ont été créées ». Les habitants qui ont pris possession des lieux il y a bientôt 8 mois témoignent toujours de leur entière satisfaction. La VEFA, et c’est sans doute une condition importante, a été proposée dans une commune particulièrement attractive. Un atout pour s’adresser à tous les publics…